Оценка недвижимости
Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества с момента его регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Оценка недвижимости необходима при:
- операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;
- для расчета суммы налогов на недвижимость.
Документы, необходимые для оценки недвижимости:
1. Свидетельство о государственной регистрации права;
2. Действующие на момент оценки документы БТИ:
- Технический паспорт или Выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
- Экспликация (форма БТИ №22);
- Поэтажный план;
- Справка о состоянии здания/помещения (форма БТИ №5).
3. Договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок.
4. Договоры аренды, в случае если здание сдается в аренду.
5. Среднегодовая сумма расходов на содержание здания, а именно:
Условно-постоянные:
- налог на имущество;
- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
- платежи за земельный участок;
Условно-переменные:
- коммунальные (холодная и горячая вода, отопление, электроэнергия и т.д.);
- техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования, системы доступа и видеонаблюдения, системы противопожарной сигнализации;
- техническое обслуживание кабельной сети;
- техническое обслуживание лифтов;
- услуги охраны;
- услуги компании провайдера;
- комплексная уборка (ежедневная уборка, мытье окон, очистка кровли от снега и наледи);
- заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов;
- на рекламу и заключение арендных договоров, консультации и юридическое обслуживание;
- на управление объектом;
- прочие расходы.
6. Балансовая стоимость здания.
7. Охранное свидетельство (в случае, если объект недвижимости является памятником истории и культуры или архитектуры).
8. В случае проведения ремонтно-строительных работ на объекте:
- сметы на проведение работ;
- договоры подряда на проведение работ;
- акты о приемке выполненных работ.
Перечень документов, необходимых для проведения работ по оценке объекта незавершенного строительства:
- Договор аренды земельного участка;
- Копия Ордера на строительство объекта с указанием даты получения и сроком действия;
- Проект на строительство (пояснительная записка и строительные чертежи);
- Договор между инвестором и генподрядчиком;
- Договоры между инвестором и соинвесторами (если они есть);
- Сводный сметный расчет и локальные сметы на строительство;
- Акты выполненных работ;
- Дата начала строительства;
- Предполагаемый срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
- График выполнения работ, необходимых для завершения строительства с указанием последовательности выполнения;
- Затраты, необходимые для завершения строительства.
Данный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку
|
